房贷新政刺激楼市 改需大户销售升温

今年5月份，一家三代挤在70平方米的两居室的胡小姐，准备购买一套150多平方米的大户型。然而房贷始终办不下来，胡小姐的置业计划只得暂时搁置。10月份，在房贷新政推出半个多月后，胡小姐再次来到该楼盘，在经过询问并确定她已达到了房贷条件后，胡小姐终于买到了之前看好的那套户型。

胡小姐的购房经历并非个案，房贷新政的实施让更多人、尤其是改善型置业者实现了换大房子的愿望。近期，重庆楼市的改善型需求开始逐渐迸发出来。

改需楼盘也出“日光盘”

据重庆世联提供的数据显示，10月重庆主城区商品房成交29271套，共成交面积246.12万平方米，成交面积环比上涨17.8%，同比上涨9.9%。在成交的房型中，五房去化率有较大下滑，二房、三房、四房的去化率则保持了稳定，其中三房的去化率还有小幅上涨。

“以前这类客户是想买而政策不允许，受房贷新政刺激这类需求得以迅速释放。”据鲁能重庆公司营销部经理陈勇介绍，目前鲁能星城的买房客户中，有70%都是购买了二套房及以上的改需客户，“10月份，在鲁能购买多套房的改需大户型客户消费大概提升了20%。”此外，陈勇还表示，10月份不仅项目的来访量提升了，有效访客比例也有进一步提高。

让人吃惊的是，最近楼市中改需楼盘也爆出了“日光盘”。来自铭腾公司的监控显示，最近各个区域的改需大户纷纷飙红，无论是杨家坪的城市洋房，还是照母山的联排别墅，都卖得相当不错。还有一个例子，龙湖两江新宸累计上市销售15个月以来，实现了平均近2亿元/月的认购速度，单盘认购额已突破30亿元。此外，财信沙滨城市、龙湖听蓝湾等改需楼盘也备受市场追捧，呈现不俗表现。

房贷新政给观望者信心

对此，财信地产集团副总裁徐小净分析认为，房贷新政释放了前期受到抑制的购房者的需求；而另一方面，开发商今年前期销售难度较大，到了三季度价格已接近历史最低点，房贷新政也给了房企很好的政策机会。

徐小净以财信开发的沙滨城市为例介绍了目前客户表现的特点。该项目热推90-120平方米户型，也是典型的改需大户型住宅。在该楼盘的客户中，有两类客户表现比较突出，一是首次置业的购买小户型的客户，他们在政策的刺激下选择了“一步到位”购买大户型；另一类客户是两房住户，受“认贷不认房”利好拉动下叉。

鲁能重庆公司营销部经理陈勇也表示，在房贷新政在没落地之前，有大批购房者呈观望态势。随着10月中下旬各个银行实施细则落地后，不少购房者改变了观望心态，开始出手购买。实际上对市场而言，房贷新政更大的意义是给观望中的购房者带来信心。

改需比重提升将成趋势

未来重庆楼市会呈现什么样的趋势？领域机构市场研发中心总监张鑫认为，目前，重庆楼市仍然是刚需占主导的市场，这点在短期内不可能改变。然而他指出：“随着政策的效果不断显现，楼市的不断演进，市场结构会发生变化。也就是说，改需大户型的消费比重将会有明显增加。”

张鑫表示，目前上海的改需大户型占整个市场的30%-40%，而重庆则只占了10%-20%，这个数据重庆也许需要8到10年的时间才能追平上海。可以断定，改需大户型比重不断提高将是未来趋势。张鑫还认为，房贷新政对于楼市未来还将有一个缓冲效应。“目前更多银行执行的是基准利率，这是因为政策落实到各大银行以及地方上都有一个时间过程，银行目前都还未按照7折执行。”

另一方面，业界普遍认为二胎政策对改需大户型的市场拉动作用将是长远的。张鑫也赞同二胎政策对重庆楼市的影响力：“一般生二胎的家庭，更倾向于购买120平方米以上的三变四结构的住宅，大平层是这类客户的关注点，相信这类客户的需求将在市场上进一步显现。”

陈勇也认为，二胎政策实施对楼市已产生不小影响，这种影响还将会进一步推动年轻父母们换房升级。他介绍，鲁能星城六街区房源均为三房、四房、五房，最大面积161平方米。虽然150万-160万元的总价也不便宜，却吸引了不少换房族的青睐，其中有不少就是因二娃需要改善住房而买的。