房贷新政或推动楼市止跌回稳

9月30日，央行与银监会联合发布房贷新政，通知对首套房实行“认贷不认房”的政策，即首套房还清贷款后，再买房可享受首套房的各项优惠政策，其中包括贷款首付利率由六成降至三成、贷款利率最低可在基准利率基础上打7折等。10月8日以来，招行、建行等银行相继宣布执行新政。

10月10日，央行又与住房城乡建设部、财政部联合下发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，不仅明确取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等四项收费，还将原来须连续缴存12个月公积金的贷款申请条件放宽到6个月，并提出公积金贷款将实现异地互认、转移接续。

继限购松绑不久，“十一”前后，多项房贷新政也在市场的呼唤声中如期出台。在原本就是销售旺季的金秋十月，又添上多重新政利好，已经低迷许久的楼市，是否会来一个“绝地反击”呢？近日，记者走访我市一些在售楼盘，发现其中多数楼盘的咨询量和成交量确有上涨，但是幅度不大。业内人士分析认为，此次房贷新政会鼓励一部分改善型购房者入市，不过数量不会太多；但是这只“靴子”的如期落地，给购房者和开发商都吃了定心丸，楼市可能将因此止跌回稳，踏实前行。

现象：新政效应初显楼市成交上涨

记得一个月前，伴随着多地限购政策的松绑，楼市对限贷松绑的呼声不绝于耳。那时许多人都认为，只要限贷能够松绑，楼市就一定会摆脱困境，开始回暖乃至反击。现在房贷新政已经落地，市场是否已如人们预期地那样在发展呢？

本周一，带着这个问题，记者分别致电万科蓝山、亿达春田、鹏辉三鼎春天、恒大御景湾等当前热门楼盘，询问新政后的咨询量和成交情况，得到的答复是两个数据都有二至六成的上涨。不过有开发商表示，新政效应的充分显现估计还要一段时间，目前这些咨询量和成交量的上涨，恐怕只有一至两成是由新政刺激而产生的，其余则可能是在国庆节和房交会期间积累起来的。此后记者又查看了相关机构统计的大连十月楼市成交数据，发现除首周因假期因素制约而出现环比大幅下跌以外，后面两周环比都有较大幅度的上涨。不过对于房贷新政在上涨中的贡献，相关人士同样认为尚不可高估。同时，因为首周数据过低，对于整个十月成交数据的环比涨幅，业内人士预测不会太大。由此我们认为，房贷新政对于当前楼市的贡献，只能视为刺激成交小幅上涨。

析因：7折利率难落实限制新政效用

众所期盼的房贷新政，为何没能发挥更大的效用呢？业内人士分析认为，主要原因是因为7折利率很难落实，购房者能节省的费用比较有限。

距离新政的发布已有三周多的时间，中国银行、工商银行、兴业银行、招商银行、农业银行等均称已出台具体措施，并已按照新的房贷政策开始执行，但几乎都是由总行出台指导性文件，各地分行则可根据当地情况具体执行差别化的房贷政策。对于新政中提到的7折下限利率，尚没有一家予以落实。有银行业人士表示，7折利率之所以难落实，是因为如今银行的负债成本在逐渐增多，息差、利差却在收窄。就目前的个人住房按揭贷款利率而言，低于8.5折银行就基本不赚钱了，7折则已接近负债成本，基本不可能兑现。当然，迫于金融机构所肩负的助力实现惠民生等决策层下达的职责，银行也不能对派下的任务置之不理。业内人士预测，出于综合考虑，未来银行在落实新政时，很可能会以9折为利率下线。但在住房投资价值已经不大的当下，这样的优惠幅度，对购房者的吸引力显然不够。

7折利率的难以兑现，限制了房贷新政效用的发挥。不过，首套房还清贷款后再买房可享受三成首付的规定，以及公积金个人住房贷款对多项费用的减免、对缴存时限的缩短等政策利好，还是会吸引部分改善性购房者和刚性购房者入市的。应该说，当前楼市之所以能够企稳和回暖，也与这些新政利好息息相关。

预测：新政或推动楼市止跌回稳

虽然没能像大家所预期的那样为市场带来更大的起色，但业内人士指出，此次房贷新政的出台，给购房者和开发商都吃了定心丸，或可推动未来楼市止跌回稳，踏实前行。

“十一”前后房贷新政刚刚出台时，曾经有过一些开发商预谋涨价的报道见诸媒体，后来证明是些虚假消息。不过，日前记者致电我市部分楼盘，发现新政虽然没有带来涨价，但确实有一些楼盘的价格止跌回稳了。对于这种定价策略，有开发商表示，既与新政所带来的利好有关，也与自身的成本核算有关。“新政虽然不像人们预想的力度那么大，但已经透露出鼓励和支持正常的房地产购买的信号，而且推动了一些改善性需求的入市，现在咨询量和成交量都有明显提升，开发商的心里也比以前踏实了。另外，现在多数楼盘的利润空间都已很小，成本核算也不允许开发商继续降价。”

新政给开发商带来了希望，也给购房者吃了定心丸。一位购房者告诉记者，“十一”之前自己也像许多购房者一样在等房贷松绑的消息，现在“靴子”终于落地了，也没有什么可以再等的了，而且房价也已比较合适，哪天看好了哪套房子，就可以安心地去买了。

由此可见，此次房贷新政虽然没能大幅提振楼市，但在心理层面给楼市带来的影响还是很大的。可别小看这种影响，因为一份踏实的心情是买卖的前提，能够有效推动有需求的购房者入市，也能促使开发商踏踏实实地卖房；而如果买卖双方都踏实了，楼市自然也就会逐步企稳，踏实前行了。

如何面对告别

“青春期”的楼市？

步入新常态的房地产市场，犹如告别“青春期”的少年，开始走向理性平稳的成长新阶段。

一种很直观的表现就是，房价不再单边上涨,交易量不再“高歌猛进”。统计数据显示，8月份70个大中城市中,有68个城市新建商品住宅价格环比下降。前8个月全国商品房销售面积同比下降8.3%，降幅比1至7月份扩大0.7个百分点。与此同时，商品房待售面积比7月末增加930万平方米。

“市场分化，房价涨幅放缓，房地产企业利润下调，价格波动周期缩短。”一位业内人士这样概括新常态下房地产市场的新特征。

而这一切变化，并不缘于那只“看得见的手”的指挥，更多源自市场自发调节。比如降价楼盘大多位于高库存市场，开发企业为了“跑量”在价格上让步；三四线城市销售遇冷，一线城市需求旺盛，企业布局从三四线城市重返一线城市等。

对于这种变化，专家表示符合市场规律。住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹多次在不同场合强调：“楼市是市场，一定会有上下波动调整，波动是常态，不可能一成不变。”

犹如青春期的孩子容易任性,近年来楼市预期与政策导向多呈逆向变化。房价“愈调愈涨”、社会资金过多涌入楼市、住房需求过度透支等,种种表现,令人深思。

以限购为例,尽管限购城市范围不断扩大,限购要求不断升级,但并没有从根本上解决房地产市场高热的局面。

面对楼市新常态,政府“看得见的手”该如何自处?事实证明,习惯性地用行政手段应对楼市风险的做法并不可取,更需要打破思维惯性,提高用市场手段、法律手段应对经济挑战的本领。

对于步入新常态的房地产市场,不做过度反应,并不意味着政府不作为。特别是在当前宏观经济面临下行挑战的背景下,在坚持抑制投资投机性需求外,更要注重满足居民的合理住房需求。

中国房地产业协会名誉副会长朱中一认为:“无论是为了稳增长、促消费、扩内需,还是为了全面建成小康社会、让老百姓过上更好的日子,都要保持房地产市场稳定健康发展。目前看,立足点就在于释放合理的自住性住房需求,包括合理的改善型住房需求,盘活市场。”

支持基本住房需求这一原则在最近出台的一系列政策中均有所体现。比如房贷新政策要求“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,执行首套房贷款政策。”住房公积金新规定中要求推进异地贷款业务,公积金贷款对象扩大至第二套改善型自住住房。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示：“在抑制住房投机需求的同时，支持和鼓励使用需求，就能保持房地产业的经济规模，对宏观经济稳定增长作出贡献。”

面对告别“青春期”的楼市，开发企业的心态或许尤为五味杂陈。但是一些目光长远的大型房企已经意识到，房地产市场已经与“暴利可图”的时代渐行渐远，必须要用创新思维来迎接成长。

学习互联网思维、转型城市配套服务商、关注居家养老,标杆房企万科的行动具有代表意义。

秦虹表示，房地产市场的创新也将成为常态。她说：“未来房地产市场的创新主要集中在三个方面，即产品的创新，从同质化到个性化；经营理念的创新，从开发思维到运营思维；行业领域的创新，从过去都在建房子，到未来的房地产服务市场逐步扩大。”

楼市步入新常态，意味着住房将回归基本的居住属性，这需要加快建立房地产市场长效机制。朱中一说：“只有对未来的政策有了明确稳定的预期，避免大涨大跌，企业才能放心投资，百姓才能理性消费。”