沪地王“蝴蝶效应”失效 土地“悲情戏”上演

沪土地市场不景气在今年似乎已经成为定局。虽然在“金九”，沪土地成交有所改善，出现了区域地王地块，但其土拍对周边住宅后续的提升效应可谓微乎其微，沪土地“蝴蝶效应”失效。伴随着沪上多幅土地流拍以及新华路地王停工15个月的“悲情”消息，后市着实令人堪忧。相关业内人士认为今年市场低迷，土地市场的局部热，难以带动住房成交市场的火热。

沪地王“蝴蝶效应”失效

根据数据统计，9月以来，全市已先后成交了10幅经营性用地，其中更不乏一些区位较为优越的住宅类地块，而来自张江和周浦的地块分别刷新了各自区域的楼板价纪录。

9月5日，浦东张江南区配套生活基地A1-05地块为珠海华发所得，成交楼板价高达25765元/平方米，超越去年万科竞得的浦东新区张江高科技园区中区C-10-3、C-10-6地块21570元/平方米的楼板价，成为了张江地区新的单价地王。

不到两周，9月17日，浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-01-02地块和A-03-02地块双双成交，成交楼板价分别为19001和18290元/平方米，压倒去年以13335元/平方米楼板价成交的周浦镇08单元06-05地块，成为了周浦地区单价最高的两幅地块。

按照以往的逻辑，但凡一片区域诞生地王，势必会对区域整个的价值都将产生提升，一手房、二手房均会出现一定程度的房价上涨。而搜狐焦点网近期发现，地王的成交对周边房价的提升效应已经失效。

德佑地产张江三店工作人员介绍：“尽管距离张江地王成交已经过去了两周多，但其对周边楼市的影响却并不明显。目前买卖双方的心理僵持还是较为严重的，地王的诞生还不足以对他们的心理天平倾斜。”此外，张江及临近板块的一手项目也基本没有受到地王的影响，继续按照原有策略销售。

周浦板块也遇到了同样的窘境。据德佑地产地杰国际城店介绍，上周周浦的两幅地块高价成交也未使周边的市场产生太大的波动。目前购房者对于房东的降价预期一般在20万元左右，而一般只有两成左右的房东可以满足他们的需求。

对于上述情况，德祐地产研究总监陆骑麟表示：“目前地王对于周边房价的带动作用已经被大幅削弱。这主要还是由于今年市场低迷，买卖双方的市场预期分歧较大，地王的影响在这种胶着局面下，变得十分有限。”

土地市场悲情戏上演

以往地王频现的年头，楼市本身较为火爆，地王的出现给区域市场起到火上浇油的作用；但如今市场不“火”，即便有地王浇油也难以引燃市场。而近期更是传出去年的总价地王新华路街道71街坊地块成交至今15个月仍旧没有动工的迹象以及流拍消息，沪土地市场苦情戏码不断上演，这也让不少人产生对于后市的担忧。

据搜狐焦点统计，上海8月共成交6宗经营性用地，总出让面积为23.42万平方米，土地出让金仅48.69亿元。成交面积与金额环比分别缩水68.15%与60.57%。同比方面跌幅更大，成交量与出让金分别下滑74.3%和68.74%。

9月以来（截至9月24日），沪经营性用地共出让10幅，总出让面积为67.84万㎡，出让金额为160.07亿元，较8月有较大程度的上涨，但出让面积没有超越7月的73.55万方，7月经营用地更是达到18幅。

沪上知名地产人严跃进分析指出：“从上海的中长期看，土地市场势必火热。但从近期看，因为限购政策放松的迹象不明显，市场成交也一直低迷，所以房企的谨慎心理会很重。另外，从库存角度看，很多房企今年也没必要积极补仓，收缩性战略才是主导。”

“目前房地产市场的看跌情绪比较重，上海的优质板块也很多，所以土地市场的局部热，难以带动住房成交市场的火热。”沪上某知名房企营销总监指出。