金九银十豪宅板块松动 170平以上户型以价换量

进入9月，就到了房企企盼的“金九银十”。今年的市场大环境似乎决定了房企只有采取以价换量的方式，才能增添“金九银十”的成色。从近日楼市动向看，上海豪宅市场率先出现价格松动，对于别墅、大户型,不论新房还是二手房，价格变动都较为明显。

以价换量更多或现于170平方米以上大户型市场

万科城市花园二手房价格近期明显下滑。全职太太韩女士告诉记者：“双拼别墅去年成交价在1000万元左右，可最近挂出来两套，其中一套挂牌750万元，走拍卖程序，流拍了；还有一套挂牌850万元，都好几个月了，也没人看房。”

记者查询资料发现，该小区今年二手别墅无成交记录。

而位于新江湾城板块两个新房项目，近期交易量上升。在8月18日至24日统计周期内，新江湾中凯城市之光名苑和华润置地橡树湾城分别以10套和7套的交易量，位居板块交易量前两名。

新江湾的两处楼盘成交量均与价格调整关系密切。华润项目属于“老盘新开”，自2008年开盘以来累计销售均价为3.68万/平方米；2011年底与去年同期，单套面积295平方米以上的大户型单价超过4万元/平方米，只是成交十分零星。但在8月18日至24日内成交的7套住宅均为类似的大户型，均价只有3.38万元/平方米。以价换量效果还是比较明显的。中凯项目今年1月开盘，从3月至7月，价格在4万元/平方米左右，但成交始终在30套左右徘徊。8月中下旬均价回落至3.92万元/平方米后，就促成了10套交易。

上海中原研究部高级经理龚敏认为，华润项目以大户型为主，销售进程并不算快，后市压力较大，所以以价换量是关键；中凯项目中小户型居多，符合主流需求，价格松动后，销售进程明显加快。从这一趋势看，未来更多的“以价换量”将出现在170平方米以上的大户型市场。

房地产商遭遇库存压力不少企业不惜“降价清货”

多家房企中期业绩展示了积极的调整态度。例如，富力、龙湖、远洋、首创采取了积极补仓的措施，以期“货量充裕”抢跑市场。

更多开发商明确以去存化为目的，不惜降价全力清货。例如，万科再度提出“现金为王”的策略，要求新开盘去化率达到60%，加快库存消化；融创则表示将加速二三线城市清货；远洋明确，对超过一年半的库存进行降价。房价点评网由此认为，当下销售目标完成率不足50%的房企，未来都会有降价去存货的可能，预计下半年市场将迎来新一波降价潮。

上述行动的大背景，便是不少房地产商正在遭遇库存压力。监测显示，截至8月，多数房企销售指标完成率不足50%，其中不乏华润、龙湖、绿地、招商、金地、首创等行业巨头。

而随着新房市场出现“以价换量”，二手房市场的议价空间也在打开。上海中原地产研究部经理卢文曦表示，迫于新房市场价格挤压，二手房议价空间有望进一步扩大，推动交易上升；而从长期来看，受房地产税等政策预期影响，预判性抛售会逐渐增多，二手房市场挂牌数量的增多会让议价弹性更大。