下行通道中的房地产:房地产市场正在回归正常

8月6日-9日，为期两天一夜的2014博鳌房地产论坛在海南博鳌亚洲论坛大酒店盛大举行。

特别值得注意的是，今年的博鳌房地产论坛的主题是“下行通道中的房地产”，显然，对“下行通道”的分歧引发了嘉宾全面辩论，这几乎贯穿了本届博鳌房地产论坛全程及各种内外活动。

2014博鳌房地产论坛激辩“下行通道”认真应对市场调整促进市场健康发展

朱中一中国房地产业协会名誉副会长

针对房地产的市场的发展现状，朱中一提出了五大建议，来促进房地产的健康发展：

一，客观分析我国当前房地产市场的阶段性调整。我国的房地产市场进入了增速的换挡期、结构的调整期和政策的完善期。二、继续实施分类调控、落实地方政府稳定房地产市场的责任。三、供明显大于求的二三线城市，要把消化存量作为当前或今后一个时期的重要任务。四、抓住市场调整期，积极稳妥地推进改革。政府就要建立市场制度，加强市场监管。五、房地产企业也要认真总结经验教训，积极做好应对准备。

除此之外，朱中一表示看好未来房地产发展。他讲到，从中长期来说，我国持续发展的城镇化还有十多年时间；到2020年还要解决好“三个一亿”的农业转移人口市民化，相当多的人有购房需求、改善性需求和租房需求。此外，产业园区地产、旅游地产、老年住区等新的业态还有很多发展空间。

房地产市场正在回归正常

樊纲国民经济研究所所长，北京大学、中国社科院经济学教授

首先，他否认了目前中国经济进入中低增长的时代以及换档期。他认为，中国经济是终于告别了过热增长，回归正常增长。经济正常的增长是在7%到9%之间，现在是7%到8%，属于正常增长状态。

第二，樊纲认为目前房地产市场正在回归正常。而正常状态是竞争、创新、优胜劣汰，房地产商要做专、做精、做大，过去那种阿猫阿狗都能赚钱的时代是不正常的。我们应该欢迎看到房地产市场进行调整。

第三，宏观经济是软着陆，房地产市场也是软着陆。过去很多的政策都是紧缩性的，希望这个市场下行；现在回到中性政策，供求关系在很大程度上能够消化一部分产能。

最后，城市化是房地产需求的一个长远问题。房地产商不应盲目地在三四线城市做投资。城市化的根本含义是人的城市化，是农民市民化的过程，是农村人进城的过程。我们需要思考城市化进程中的房地产结构，要有多元化的需求。

该不该拯救房地产？

陈淮建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长

陈淮认为目前需要拯救应该是政策体系。“过去10年，中国房地产业蓬勃发展的过程中，我们的政策体系是严重滞后，对客观规律的主动把握严重不足。如果我们在今后向市场经济转变过程中，不能够把握市场发展的客观规律和脉搏，那么我们永远不能够在这个市场经济里头成为一个主动改变者。”

过去政策体系有4个重要的缺陷。第一大缺陷是不断强化政府权力，背市场机制的力量而行。第二个是高成本低效率，滞后性、主观性、被动性明显。第三，没有在改革问题上做任何动作，包括政府土地制度的调整、中央与地方财税关系的调整，以及城市结构的调整等根本问题。总是以维持退烧治病。但有些政策还是起到作用的，比如说抑制投机性需求、完善市场交易制度、完善保障体系都起了作用。

其次，还有改革。10年来，我们这个蓬勃发展的产业没有得到多少改革的红利。如果说要拯救房地产业这个事成立，就是要把十八届三中全会规定的60条改革扎实稳健，积极快速推进，这就是我们的希望所在。

新常态下房企转型与模式转换

刘晓光首创集团董事长、首创置业董事长

房地产是最大的一个行业，是中国经济发展中最重要的基础性行业。

新的形势下，一个是房地产行业正迎来一种新的机遇。刘晓光讲到，“我们要寻找向上的力量。我觉得主要体现在新型工业化、跨界资源整合等等方面，包含金融、教育、生活配套等。另外一个，以园区开发为核心业务的产业地产发展的前景也是不错的。”

同时，未来的房地产市场将进入更加细分化的阶段，比如产品从单一走向融合，业态从开发商走向运营商、服务商，市场转型从国内业务转向海外业务，资源配置从低能级的配置走向高能级的配置，以及模式的转化等。

如何在新的战略转型中寻找具体化的转型模式？刘晓光从三个方面分析了未来面临的机遇与挑战：第一要抓住机遇，城市化、区域一体化等机会；第二要规划好、建设好城市，这也是地产商很大的历史使命和责任；第三，地产还有很多的产业价值，包括商业地产、轨道交通上盖、旅游文化地产等等。

资产证券化是商业地产融资创新方向

秦虹住建部政策研究中心主任

秦虹认为资产证券化代表了我国商业地产融资创新的方向。资产证券化是很重要的融资形式，它是以特定资产组合和特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资方式。秦虹称，商业地产的经营特别需要资产证券化的支持。“首先是商业地产内在发展要求长期资金支持，很多开发企业面临的最大的困境，就是要靠散售解决资金回笼问题，但散售也带来未来经营的困难；其次，资产证券化保持了物业经营权的完整性，有利于提高经营水平和最大化提升商业价值；第三，资产证券化实现了众多投资者的参与和选择，形成了有效的激励机制；第四，资产证券化分散了商业地产的风险，促进了行业的稳定发展。”秦虹分析表示。

除此之外，秦虹指出，资产证券化代表商业地产融资创新的方向。现在的商业地产，无论是写字楼还是商业用房，发展的规模和速度、经营要求倒逼我们应该有资产证券化这种新的融资方式。

房地产市场将平稳发展

陈启宗香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长

陈启宗认为房地产是地方性的行业，他认为目前房地产市场是一个健康发展的过程：“总的来说我是比较乐观的，我对中国的住房，跟踪研究了二十多年，我认为没有一个时期是比现在更健康的，而且我认为继续健康发展的机会是相当大的。”陈启宗补充道，房地产本来就是一个周期性极强的东西，所以下行、上行没什么奇怪的。短期来说，一般的市场，特别是比较成熟的市场都是有上有下的。

这个新的常态能够平稳多久？陈启宗乐观表示：“第一，市场库存很高，第二，政府还有很多的行政手段，需要的时候就可以用。所以基本上是有可能比较平稳发展的。”

最后，陈启宗讲到：“中国房地产大周期到了一定的阶段，要看对4个参与者有什么影响，第一是发展商，第二是政府，第三是老百姓，第四是金融机构、银行。开发商很多会破产，以往20年房地产商没有明显的破产，这是很特定的情况，将来要破产的话，让它破产好了，房地产商破产是最没有什么影响的。”

房地产市场出现“新常态”

顾云昌住建部住房政策专家委副主任

顾云昌表示，中国经济目前处于经济增速的换挡期、结构调整的阵痛期、原有政策的消化期这“三期叠加”期，同时，也仍然处于重要的战略机遇期，房地产行业由此也进入了新常态。

一是“变态”。从新开工面积、销售面积、卖地面积等数据看，上半年房地产市场肯定较去年有较大差距，行业下行是个事实，开始步入深度调整，年内也难以见底，但不会崩盘也不能崩盘。

二是“变味”。房地产政策也已经改变，从压库存到去库存，很多城市退出了限购政策，但最关键的还是去限贷。在目前房贷政策没有发生变化前，楼市反转是不可能的。

三是“变形”。我国房地产市场已经由卖方市场转为买方市场。企业在转型中，要把粗放的产品变成绿色化、差异化和服务化的产品。