超发货币去哪了成房价上涨最大驱动力

中国超发的货币去哪儿了？梳理1990年~2013年的数据，房价涨幅与M2（中国广义货币供给）增长率的相关性高达71%。

根据上海市房地产交易中心的数据，样本为2006年上海最贵的50个楼盘(3、4、5、6月这4个月间的成交记录)，这些楼盘2014年价格/2006年价格平均值为2.81、中位值为2.79。以此测算，从2006年至今的8年里，上海的房价以每年14%的速度上涨。而与之对应的是，在过去8年里，M2的年均增速为18%。上海房价增速占中国M2增速的比例为78%，两者具有高度的相关性。

声音

刚需不是房价最大驱动力

长江商学院副院长、金融学教授陈龙

从货币供应的角度来看，“钱去哪儿了”一目了然：M2每年增长7%，其中3.2%的增发是为了支持实际GDP的增长，并不会引发通胀；剩余的增发则体现在CPI和房价涨幅中。房价与M2涨幅的高度相关性在现实中也得到印证。

值得注意的是，实际GDP的增长率加上房价的增长率为20.6%，与广义货币供给的增长率基本相符，不等式变成了等式。

房价的涨幅与M2增长率的相关性高达71%；这说明房价上涨的最大驱动力并不是刚需，而是货币。

房价会跌吗？

中国银行首席经济学家曹远征

为什么M2的增长与房价的涨幅在中国会表现出高度的相关性而在国外没有，比较直接的原因是中国投资渠道过窄，例如，如果国内投资渠道多元化，这种相关性可能就削弱了。

打破M2与房价相关性最重要的变量应该是购房行为的改变，这取决于两个关键因素：一是中国人口结构的变化。随着老龄化加剧，住房刚需下降，房价上涨慢，进而房地产投资降温。二是户籍制度改革。随着城镇化的推进，大家买房会根据工作地点或其他因素而定，各地房价也会出现结构性的改变。