房地产金融多元化探索 地产基金风头正劲

“随着市场化改革带来的要素重组和重估以及全球化过程中金融工具的更加便捷化、市场化及工具化，中国的房地产金融形态与以前简单的项目融资类型的形态相比，一定会出现很多非常新颖的模式。”11月1日，第一财经传媒有限公司总经理、《第一财经日报》总编辑秦朔在“2013全球房地产金融中国峰会”上如此表示。

这次峰会由第一财经《中国房地产金融》杂志主办，与会的房地产业界人士在会上探讨了房地产金融在多元化道路上应如何破局、大资管时代到来对房地产金融所带来的影响等话题。

房地产金融过于倚赖银行

住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在峰会上表示，一个成熟的房地产开发企业融资来源应该是三足鼎立的，但中国目前主要以银行贷款作为地产融资主渠道，模式比较单一。

2012年,全国房地产开发到位资金96537.7亿元。业内人士对此表示，保守来看间接来自银行贷款比例为50%～60%，来自债券市场或其他非银行贷款的比例很小。

这种结构的形成，既与我国以银行为主体的金融环境有关，也因为住宅开发的快速销售、滚动开发的机制，使得房地产企业不需要长期资金，短期银行贷款就可以解决它的资金需求；与此同时，在房价上涨的背景下，过去十几年，房地产贷款成为银行的优质贷款。银行本身有很强的积极性给开发企业发放贷款。

但另一方面，由于目前银行贷款对房地产企业实施的是名单式管理，中小房企在名单式管理这种金融框架下，很难取得银行贷款的支持，必须要考虑如何在银行贷款体系之外寻求生存发展的资金。

在这样的背景下，秦虹认为，下一步房地产企业的创新最可能出现的是直接融资的占比进一步提升。

一方面，受宏观调控对房地产企业再融资的影响，目前房企境内发债以支持保障房建设为主；但新的变化是，近几年一些房企积极探索在境外房地产市场融资，以今年为例，境外房地产融资已经超过千亿，较去年有大幅度的增长；与此同时，房地产还通过信托公司以及全牌照的券商和基金子公司从事的类信托业务来进行融资。

地产私募从蓝海变红海

房地产基金是舶来品，到中国短短三年多的时间，但发展非常迅猛，目前这个领域已经从蓝海变成红海。

2013年更是房地产基金发展的“野蛮增长”年，目前中国房地产私募基金的整个管理规模已经达到了3000亿元，在房地产投资的占比有3%。

同时，秦虹认为，房地产私募基金近年也出现了一些变化，例如投资领域从相对偏向后端到面向全产业链：一些私募基金从拿地开始便已介入，“开发”、“销售”，甚至到商业地产的“持有”，全产业链的投资已经出现。

不过，长富汇银基金总裁张保国认为，国内房地产基金目前存在融资渠道和退出渠道比较单一的问题：投资人目前主要以高净值的个人为主，也有些大的机构投资人包括保险资金的进入，但总体上合格投资人的培育比较缓慢；退出方面，房地产私募基金的退出主要靠项目营销方式，不良资产的处置或并购退出还需要进一步努力。

复星集团旗下房地产私募股权基金智盈投资董事总经理董伟海认为，目前部分中国的房地产基金开始被迫转型，向着专业化和品牌建设的道路发展。