基汇资本：看好受益城镇化发展的二三线城市房市

有关亚太地区房地产市场泡沫的言论已流传多年，但时至今日，该地区房价仍在上涨，房地产开发商和房地产基金的投资热情也依旧不减。

近日，专注于房地产市场投资的香港房地产基金基汇资本完成了旗下第四只基金的募集工作。基汇资本董事总经理、中国区总裁彭庆邦近日接受《第一财经日报》专访时指出，新募集的基金仍将专注房地产投资，重点锁定大中华地区，如中国、日本、韩国、新加坡、马来西亚等地的一些城市。

第一财经日报：对于全球房地产市场的布局，你们的主要瞄准哪个方向，判断的依据又是什么？

彭庆邦：我们第四期基金的投资标的主要锁定大中华区一线城市和受惠与受益于中国城镇化发展的二、三线城市，我们相信这里一定有合理风险回报率却尚未充分发挥商机的投资项目。

我们看好中国城镇化发展所产生的大量商机，而并未觉得中国市场已经饱和。从地理位置上看，北京、上海、广州、香港、澳门和台湾等一线城市将是重点发展目标；此外我们看好城市中心人流较大的零售中心，和因受中国紧缩政策影响而售价合理的一线、二线城市里的商业资产，以及大中华区其他具有强大经济基础和长期房地产需求的二线城市，如江苏省。

另外在亚太地区我们关注的市场有日本、韩国、新加坡、马来西亚。

日报：私募股权行业因为受到宏观经济的影响，这几年似乎进入了相对缓慢的发展期，你如何看待这个行业？

彭庆邦：中国过往许多纯财务投资型的私募基金，在中国利用市场上升周期和快进快出的投资策略来发展。但在中国现今的市场环境已无法继续如此获利，而逐渐退出市场，以致造成私募股权市场貌似缓慢的发展趋势。如今还能够在中国市场上营运与获利的私募基金公司，必须具备足够的资产管理能力，才能通过优化资产的价值手段，获取合理的回报。

日报：作为房地产私募的一员，你们的境况如何？

彭庆邦：前三期基金募集的股本已经全部投资出去，目前并无一只基金全部退出。其中90%的项目已退出的第一只基金“基汇中国基金I”实现部分的内部收益率为27.5%。预计第四只基金的内部收益率为20%上下。基汇资本的全部基金都来自于国际大型机构投资者，如：主权财富基金、捐赠基金、养老基金以及其他机构投资者；其中40%的投资者来自亚洲、30%来自北美，另有30%来自欧洲。没有来自国内的投资机构。

日报：中国私募股权目前仍然没有明确的监管，从境外市场情况来看，监管私募股权行业应该遵循的原则有哪些？

彭庆邦：虽然目前中国私募股权基金没有明显的监管，但目前中国境内所谓的私募基金多是和开发商合作，用债务或信托的方式，对已确定的开发项目做短期投资。所以风险管理上得到一定的保障，但在架构和管理上不能算是真正的私募股权基金。

相比之下，境外的私募基金不仅股本较大，投资的周期也较长（7～10年）；除了原则性的框架协议外，投资者（LP）在投资标的的选择上赋予基金管理公司（GP）更大的自由空间，所以成熟的投资者在挑选基金管理公司时，除了仰赖政府的监管外，自身对管理公司的尽职调查也需要更绵密。除绩效之外，企业治理、内部控制、财务管理、资产管理能力、员工操守等都需要仔细观察，才能做到风险控管。