楼市“红五月”不及预期 房价地价持续上涨

于传统的“红五月”相比，今年楼市表现不太给力，新建商品住宅成交量不及预期，而房价地价却在持续上涨。有分析指出，限价政策和市场供应不足导致楼市成交量下滑，房价居高不下。新型城镇化刚刚起步，刚性需求不减，而地价高企房价仍然在上涨，未来楼市调控仍然面临许多不确定性因素。

5月成交新房成交不理想

　　在4月楼市低迷的基础上，5月楼市总体呈现了反弹态势。但这种反弹，略显乏力，从而使传统“红五月”的市场预期落空。

据统计，5月份20个典型城市新建商品住宅成交面积为919万平方米，同比增长4.7%，环比增长6.3%。5月份的成交，在4月份低迷行情的映衬下，出现了反弹。但与往年相比，该成交水平略显乏力。

　　1-5月份，新建商品住宅成交面积月累计值的同比增幅，较1-4月份有所下滑，即从1-4月份的73.2%下滑至53.5%。目前，该同比增幅已连续4个月保持了回落态势。

与2011年同期相比，2013年1-5月新建商品住宅成交面积累计值增长了33.4%。对比过去两年同期水平，2013年1-5月的总体表现，表明在楼市政策的打压下，市场需求依然有较大的潜力。这种增长的需求亟需充足的供应来配合。

事实上，5月各地楼市的表现不一。一线城市成交环比略有反弹。5月份四个一线城市新建商品住宅成交面积为301万平方米，同比下降12.1%，环比增长11.4%。以北京为例，根据中原地产市场研究部统计数据显示，截至5月26日，北京新建住宅签约5693套，二手房住宅签约5062套，合计住宅签约10755套，较4月份同期继续下探，相比3月同期下调幅度更是达到了80%。

二线城市成交环比基本平稳。5月份，7个二线城市新建商品住宅成交面积为381万平方米，同比增长17.3%，环比下降2.4%。从单个城市来看，杭州、石家庄和南京的环比跌幅最大，分别达到了25.0%、22.3%和14.7%。据武汉市房管局公布5月监测数据显示，武汉新房量价齐升，成交套数为13307套，环比增加4.72%，与去年同期相比增长33.21%，为历史同期最高。相比一线城市，二线城市的楼市打压相对更轻，因此成交量呈现了较平稳的态势。

三线城市成交相对强劲。5月份，9个三线城市新建商品住宅成交面积为237万平方米，同比增长12.6%，环比增长16.2%。从单个城市来看，茂名、常州与莆田的环比增幅最大，分别达到了138.5%、44.6%以及31.3%。相比一二线城市，三线城市成交的环比增幅最大，这与三线城市受到较轻的楼市调控有关。

房价持续上涨

　　 各地“国五条”执行两个月以来，房价并没有下调，不管是新房还是二手房，价格都在持续上涨。成交量的下滑难挡房地产行业的投资热情，土地市场持续火爆。有分析认为，“国五条”细则落地的力度低于预期，楼市的供需结构依然悬殊，整体房价的上涨趋势依然未改。

6月3日，中国指数研究院发布调查数据显示，2013年5月，全国100个城市新建住宅平均价格为10180元/平方米，环比4月上涨0.81%，自2012年6月连续第12个月环比上涨。

5月百城房价数据中有77个城市环比上涨，22个城市环比下跌，1个城市与上月持平。与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数减少2个，其中跌幅在1%以上的有4个；本月环比上涨的城市比上月增加1个，其中涨幅在1%(含1%)以上的有43个，较上月增加3个。

在政策效果继续释放和成交量走低双重影响下，全国房价涨幅在5月继续缩小，总体指数环比4月上涨0.81%，涨幅比上月缩小0.19个百分点。

以深圳为例，继4月新房成交均价21958元/平方米创下三年以来新高，5月深圳新房成交价格上涨势头没有停息，已攀升至22322元/平方米，再次创下自2010年3月以来历史新高。深圳市规土委公布网签数据显示，成交均价再度攀升近两个百分点。

　　 据中国房地产测评中心发布的《2013年5月中国城市住房价格288指数——二手房价格60指数》显示，二手房价格60指数为1009.5点，较上月上升1.0点，环比上涨0.10%，涨幅较上月缩小了0.12个百分点，同比上涨4.10%。二手房价格60指数环比延续了近一年来的上涨走势，同比也自2012年12月起保持了6个月的上涨趋势。

在发布方监控的60个城市中，共有35个城市指数环比上涨，占监控范围的五成以上。其中，江苏南京以1.40%位居涨幅首位，广东广州、北京、福建福州、湖北宜昌分别以1.06%、1.00%、0.91%和0.90%的涨幅位列二至五位。

土地成交创新高

5月房地产市场的焦点在土地成交。与住宅市场成交受限不同，土地市场在5月继续升温，北京、上海、长沙等地频现‘地王’或高溢价成交，促使住宅价格上涨预期继续释放。

上海易居发布报告显示，5月，10个典型城市土地成交建筑面积2222.2万平方米，环比增长41.7%，同比增长44.6%。本月土地成交出现明显回升，这是今年1月以来持续4个月下滑后的首次回升。报告分析原因时称，主要是近期各地年度土地供应计划已确定并上报国土部，地方政府在追求土地财政的情况下，开始积极推地，此外，房地产企业资金较为宽松，也导致各地土地成交进一步活跃。预计二季度末土地市场活跃态势仍将继续。

据中原地产研究中心4日发布统计数据显示，今年前5个月，主要的13个一、二线城市合计土地出让金高达3085亿元，相比2012年同期上涨幅度达到了126%。 京沪广深四个一线城市合计土地出让金收入更是高达1411.8亿元，相比2012年同期的314.4亿元，上涨幅度达到了350%。而相比之下，2012年全年，四个一线城市的总土地出让金仅为1962亿元。地价也在上涨，5月，一线城市土地成交均价环比增长25%，同比增长328.5%，创三年来的新高。

据悉，十大房企5月购地情况较为积极，除绿城外其余房企5月均有购地。5月前30天，十大房企权益购地金额为162亿元，环比4月增长26%。截至6月5日，十大房企2013年年内共计斥资660.6亿元购地，同比大幅增长。一线城市仍为其争抢的重要“战场”。

标杆房企5月业绩飘红

虽然受新“国五条”政策影响，5月份主要城市成交量有所下降，但房企仍打破了传统的淡季，创造了一个丰收的“红五月”。房企的龙头老大，万科5月销售141.6亿，前5月共收获701.8亿元，同比增幅达到42.6%。

6月6日，恒大、保利、龙湖三家房企巨头同日发布了5月份销售简报，算上此前公布销售业绩的11家房企，5月已经公布销售业绩的14家房企共完成销售金额628.81亿元（人民币，下同），环比4月份的511.88亿元，上涨了22.84%。前5个月，14家房企合计签约达到了2778.28亿元。

这14家房企除上述三家外，还包括万科、中骏置业、旭辉、融创、华润置地、合生创展、花样年、首创、新城控股、深圳控股、世贸房地产。除首创外，其余13家房企5月份的销售业绩均出现环比上涨。

业内人士表示，5月份全国房地产市场虽然和3月份的火热没法比，但成交量依然处于高位，房地产企业尤其是万科这样的销售业绩，体现了新国五条执行落空。

未来楼市或面临调整

在土地市场持续红火的情况下，5月楼市的成交量环比有所回升，但是仍然不及预期。楼市新政实施两个月以来，房价依然在上涨，毫无疑问这种情况必须改变，未来房地产行业将面临调整。

　　目前，开发商资金充足，短期内降价的可能性不大，大部分城市依然延续之前的上涨趋势。随着房地产市场供应的增加，后市的成交量不会缩小，而市场价格也会往上走。特别是5月下半月各地地王再频繁出现，市场再次出现明显上涨可能性。

钢联资讯认为，部分城市的新开楼盘尽管面临限价，但多数项目价格稳中有涨，在土地价格上涨、热点城市当前供应依然不足、货币政策预期放宽的大环境下，未来房价继续上涨的预期依然较强。

若是要缓解未来的房价上涨预期，那么就必须让“国五条”细则落地更有力度。如今除北京一地执行了“国五条”细则政策外，其他所有城市楼市政策与“国五条”出台前差别不大，导致房地产整体市场依然延续高温，这对于房价的未来调控也是不利的。

　　对比一二三线城市的市场行情，可以看出，受楼市调控不同程度的影响，三类城市行情也呈现了明显的梯度。总体上，一线城市最为压抑、二线城市次之、三线城市最为平稳。行情的梯度与政策打压的梯度保持了紧密关系。

在政策打压与市场需求反弹两因素的博弈下，预计6月成交相比5月将基本平稳，而三季度成交将趋于平淡。目前经济结构调整步入“深水区”，新型城镇化城镇化方心未艾，楼市调控难以抑制刚性需求，楼市供需结构依然悬殊，未来楼市走向依然不明朗。