楼市调控细则“两会”前难产 影响有待后续细节

据证券市场报道，2月20日，国务院祭出“国五条”新政，令基建、工程机械(行情专区)等房地产(行情专区)相关板块大幅杀跌，而房地产股却因为已经提前回调而反应平淡。今年1月份百城房价环比、同比涨幅均超1%，房价不断上涨的预期令管理层决心再次维稳，打击投资性需求。但分析人士指出，此次新政并无太大新意，诸多细节措施尚未明确致使调控严厉程度大打折扣，甚至远不及日前传闻的二套房贷收紧甚至停贷，但其透露的调控信号将大于实际意义。

开启新一轮地产调控

去年下半年以来房地产市场持续回暖，特别是最近两个月楼价更是疯长，北京二环房价上涨过万。而这又刺激了房价上涨预期，一时间激起调控呼声阵阵。节后昆山、东莞等部分城市下调了公积金贷款额度，而二套房贷的政策也由以前的首付6成改为7成，贷款利率上浮到了基准利率的1.3倍。本周三国务院常务会议进一步明确完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管五项政策措施，即“国五条”(见附表)，这再次明确了政府调控楼市的态度。

相比“国八条”而言，“国五条”新增实质性内容不多，主要是升级了考核问责机制，将中小城市限购的调控权下放到省级政府。另外，新政厘清了房地产调控的重点城市，有别于以往的“一刀切”，限购令将从一、二线城市向二、三线城市蔓延。亦有机构认为，“国五条”更像是本届政府在“两会”前对楼市成交火爆房价预期看涨的应景表示，总体而言无太大新意。

不过，政策的偏紧预期已形成。这导致以建材、工程机械为主的周期股大跌，沪指跌愈3%创15个月单日最大跌幅。而与之息息相关的地产板块早前已显回调态势，当日盘口反应并不明显，但板块内个股分化现象严重，“招保金万”等龙头股表现明显要强于中小个股。自去年9月地产股的强势反弹以来，经过4个多月的上涨，申万房地产板块已从当时的2166.29点上涨至最高的2981.91点，涨幅为35.85%，短期内面临回调压力。本次新政关于房产税如何扩大、限购扩容细节落实将左右地产板块走势。不过，中长期看，住房需求的根本动力不会发生变化，相关调控政策出台也并不会改变住房需求的根本动力。随着经济发展，城镇化、收入水平提高等因素仍将是推动市场向上的原动力。

影响有待后续细节

以千方百计稳定房价为核心目标，在“有保有压”大原则下，“国五条”的实际影响还需看后续细则公布。分析人士指出，此次“国五条”的影响力将远不如2011年1月底出台的“国八条”，预计市场的反应会较为有限。随着“两会”窗口期的到来，目前不少机构预测，“两会”期间难以祭出杀伤力较大的房地产政策。因此，房地产板块的调整力度或将逊于去年6月。不过，“两会”过后出台更为严厉的调控政策也未尝不可，比如收紧信贷、房产税等措施，一旦市场情况出现恶化，中央层面可能还会出台更为从严调控政策。

可以预期的是，在“统一要求”下，将会有部分城市调整方案。同时，随着问责制的升级，地方政府和中央博弈也将升级。地方政府提出不着边际但表面上又不违背中央政策的措施亦是大概率事件。中国指数研究院发布的报告称，预计未来一段时间，限购政策仅在部分区域或房源上实施的城市(如长沙仅针对90平米以下，贵阳仅对一环内)，可能会完善相关政策，其他城市也将严格执行已有政策，这将对市场短期运行带来一定负面影响。中金报告也指出，限购更加严格或将导致部分城市成交下滑5%~10%。比如长沙、贵阳、沈阳、珠海、石家庄及重庆等，将面临收紧风险。

而未来依赖行政调控手段将变得有限，市场更多趋向以房产税、资金收紧等货币财政手段。日前随着全国40城市住房信息联网建立，进一步扫除房产税的技术壁垒障碍，由此以房产税等手段进行调控的路径较为清晰。从近期许多城市对公积金贷款门槛的提高，以及传言二套房贷首付及利率的收紧，未来楼市资金面从紧窥见端倪。不过，就重庆、上海的房产税试点结果及国际经验来看，房产税虽然会降低房价涨幅，但改变不了房价中长期趋势。此外，二套房信贷收紧的可能性依然存在，但由于占比较低，对楼市的边际影响相对有限。

短期内地产板块投资风险依然偏大，且行业已显马太效应，建议投资者采取轻行业重个股的策略。中长期来看，形成中国房地产市场向上的趋势依然不会变，而分化、调整、转型将是替代过去十多年高周转、高杠杆、高利润成为未来十年的关键词。