6房企半月在港融资超过50亿美元

开发商看多后市，厉兵秣马备战2013

进入1月来，房企陆续公布业绩，除多数超额完成销售目标外，不少房企掀起融资热潮。南都记者初步统计，1月中上旬以来，雅居乐、越秀地产、碧桂园、合生创展、佳兆业、世茂等6家在港上市房企发债融资规模已达50.5亿美元。

南都记者昨日采访部分上述房企获悉，融资用途基本用于一般营运资金用途，且今年海外发行债券的利率明显优于去年。

中原地产市场研究总监张大伟告诉南都，大房企销售升温但利润率下滑，当前积极启动融资，既需要钱也看好市场。另外去年底以来数家内地房企成功登陆港交所上市，亦释放积极投资信号。

房企在港融资汹涌

雅居乐近日公告表示发行7亿美元的次级永久资本证券，2013年1月11日与汇丰、瑞银、摩根士丹利及工银国际订立认购协议，证券发行的所得款项净额经扣除包销佣金以及其他估计费用及开支后约为6.874亿美元。

雅居乐向南都表示该笔款项计划用于购买新地块、作再融资及一般营运资金。但有关计划将因应市场状况的变化而调整，所得款项净额也有重新分配的可能。

“今年多个大型项目把握了市场节奏和入市良机，因而销售取得良好市场支持，这在资本市场得到了反应，”雅居乐有关人士告诉南都记者，这次次级永久资本证券发行回响很好，获超额认证逾10倍。

此外，越秀地产于同日发行20亿美元中期票据计划。去年跻身房企20强的港股房企佳兆业也成功融资，1月初公布将发行于2020年到期的5亿美元优先票据，年利率为10.25%，目前已与花旗、瑞信、摩根大通及瑞银订立了购买协议。此次发行的年利率低于其2012年发行的分别于2015年、2017年到期债券12.875%和13.5%的年利率。

上一次发债追溯到2011年2月17日的碧桂园今年也在举债，发行了7.5亿美元、息率为7.5%、于2023年到期的优先票据。世茂房地产9日发行的7年期8亿美元债券，票面利率6.625%，可谓房地产行业发行利率最低，超额认购达27倍。

合生创展10日也公布，发行3亿美元利率为9.875%优先票据。公告称发行票据所得款项净额将用作对现有债务再融资、资助项目建设或改善成本。合生创展曾在2011年1月17日发行3亿美元优先票据，当时息率高达11.75%。

综合统计发现，过去半月上述6家房企在举债融资总额已高达50.5亿美元。有内房企曾向南都记者抱怨称由于内地融资受阻，在港融资中介服务佣金等费用高企，可谓“趁机宰人”。但本月以来的融资利率普遍有所下降。

行业利润率下滑

房企到底缺不缺钱？一方面，房企轰轰烈烈的“超额”成绩单似乎宣告春天来临，另一方面不得不重视的是，房地产行业的利润率明显下滑。随着房价上涨趋势明显放缓，通过土地溢价来获得较高利润率的时代已一去不复返。

中力集团项目副总经理张吉臣告诉南都记者，“现在没有哪家开发商说自己不需要钱，行业资金需求量现在都很大。”

已公布业绩的24家标杆房企2012年销售9548亿，同比上涨27.3%，全行业超额完成任务。万科恒大等不少一线房企表示“资金状况良好”。但值得注意的是，万科收购南联地产筹划“买壳”融资，同时正谋划B股转H股以获取更多发展机遇。

多家机构研报称，在土地溢价已经上涨的情况下，开发商对利润的要求可能提高。在这个时候借助融资发挥杠杆效应的房企，显然可望占得市场先机。

中投证券分析称，短期来看，预计万科B转H在即，且中海地产13年PE11倍，若万科估值向其靠拢，万科估值仍有10%以上的提升空间。此外，QFII、RQFII规模扩张提速，优质蓝筹地产的吸引力增强。

大房企今年会比去年好

中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，大部分房企在2012年均出现了明显的销售升温，在2013年年初再启动融资，主要原因更大的可能性在看多市场。而且选择在香港等海外融资的主要原因是由于美国QE3的推出，热钱流入香港的步伐有所加速，内地房企在香港融资的难度大幅降低。

目前来看，房地产开发商主要的融资途径包括银行贷款、信托和海外融资。银行贷款和海外融资的规模均明显上升，信托融资则有所放缓。

银行贷款向来是开发商最主要的资金来源。在调控政策最严格的2011年，全国房地产行业银行贷款出现了负增长，而2012年以来，银行贷款便出现了明显的正增长，近期贷款势头有进一步上升的趋势。

“这表明在经济逐步回落的情况下，银行对房地产行业政策偏紧的局面已明显改观，房地产行业的融资困局得到基本缓解。”张大伟称。

上述发债企业多数并不愿透露今年的年度销售目标会否上调。但最近消息人士告诉南都记者，今年稳定规模性的大房企肯定会比去年好，“房企最困难的时候已经过去了”。