供地高峰来临 广州出招防“地王”

就在广州即将步入年度土地供应高峰期的时候，当地政府一则工作意见稿，将拍出地王的可能性大大降低。

日前，广州市国土房管局发布的《关于规范国有土地使用权出让工作的意见》(下称《意见》)显示，未来土地拍卖时的最高限价为土地出让起始价格的145%。

三招限制土地溢价

根据广州市国土房管局的《意见》，商品住宅用地统一以公开方式出让，不设定准入条件。而为了贯彻中央房地产调控要求，采取“限地价、竞配建保障性住房”、“限地价、竞配建拆迁安置房”、“商品住宅用地配建保障性住房”等方式出让。

其中，“限地价、竞配建保障性住房”、“限地价、竞配建拆迁安置房”的最高限价按照土地出让起始价格的145%设定，以此严防出现住宅用地“地王”；在商业用地上，将探索采取“限地价、竞配建社会公共停车位个数”方式出让。

此举显示，在广州出台“限购令”将满两周年之际，限地价也被正式提上议程。

广州市经纬地产研究中心相关人士透露：广州早在2011年已经开始试行推广“限地价、竞配建”的出让方式，但因为此前卖地基本都是底价成交，始终没有涉及竞配建环节，所以未见效果。

2012年4月28日，广州天河区黄埔大道坚红化工厂住宅用地经过53轮竞价，以出让起始价格的145%，

即5.26亿元封顶价、配建130套公租房的方式出让，楼面地价仅11552元/平方米，有效防止了地王的产生，是广州首宗“限地价、竞配建”地块。这次拍卖是广州自2011年创新“限地价、竞配建”模式后的一起成功案例。这在全国也是一大创新，不仅防止了地王频出带来的市场冲击，也曲线增加了保障房规模，减轻了政府的压力。

至于配建房的开发建设成本及相关费用，受让人将与市国土房管局在合同中约定，由该地块受让人承担，建成后无偿移交给广州市土地开发中心。

据悉，广州于11月30日公开拍卖的两地块将首度采用“限地价、竞配建拆迁安置房”的模式。

值得提及的是，《意见》中虽然强调一般商服用地出让不设准入条件，但对于城市重大标志性建筑、大型城市综合体、大型旅游项目用地，则存在例外。这些项目用地，可设定准入条件包括产业类型；还可设定土地利用限制性条件包括注册登记、税收要求；设定土地利用限制性条件的，应提供相应年限的履约保证。

而且，《意见》还首次提出，今后广州涉及到营利性医疗、教育、养老等社会事业用地，统一以公开方式出让。出让起始价格按照不低于相应地段综合办公用途级别基准地价的70%拟定。

供地高峰前的“预防针”

广州出台土地限价令，并没有让业内人士感到吃惊。经纬地产研究中心张文艳就表示，广州此次“土地新政”并不出人意料，因为除了相关部门已经提前试行过相关出让方式外，近期即将推出的大规模土地出让，以及开发商拿地意愿回升，均是《意见》出台的合理背景。

今年10月29日，广州一口气挂牌11宗经营性用地，是今年最大规模的推地行为，这些土地将在11月30日公开出让，总竞拍起始价为67亿元。有消息显示，这些地块已经引起万科、保利、龙湖、合景等大集团的关注。

有业内人士估算，如果考虑到溢价因素，11月30日一天拍卖的土地收益有望超过整个上半年。数据显示，整个上半年卖地仅为政府带来约68.78亿元的收益。

今年以来，广州土地市场经历了前低后高的走势。9月份，卖地成交12宗，成交金额达42.1亿元，创下年内新高；10月份，在有13宗地块中止出让的情况下，仍然有土地成交18宗，成交金额也达到了76.5亿元。

这种走势也与开发商拿地的热度成正比。种种迹象显示，随着越来越多的开发商提前完成年度销售目标，资金面明显宽裕，对接下来的市场也乐观不少，因此对土地储备方面也愈加重视，拿地相比年前更为积极主动，土地市场也逐步升温。

年中，恒大以32968元/平方米的高价拿下珠江新城D4-B2地块，成为广州“地王”。近期，获批国家级新区的南沙一居住用地则被富力地产以6.55亿元拿下，折合楼面地价3287元/平方米，溢价85%，创下南沙地价新高，竞争各方为碧桂园、保利、万科、富力、奥园等国内房企巨头。

开发商对优质地块的价格承受能力已明显提高，这将增加地方政府贯彻国土部关于防范住房用地价格非理性上涨的难度，而这也是广州目前紧急出台土地限价令的推动因素。

经纬地产评论：“限地价、竞配建”的出让方式，在总价上限定土地成交的最高价，能够有效地防止地王的产生，抑制地价的非理性过快上涨。一方面，在目前土地市场回暖的背景下，地价的平稳发展，有利于合理引导当前市场投资和消费的预期，防止地王诞生炒热区域或整个市场；另一方面，相对理性的地价实际是从土地成本这个环节减弱了拉动房价上涨的动力。