中小房企赴港上市定价难

虽然港股将迎来新一轮的房企上市潮，但此轮房企上市无论从融资规模和可能的发行价格来看，均不复盛况。

“当下资本市场的情况和2009年很相似，都经历了一段低迷的市场，未来3-5月的行情看好。”记者10月26日从多位市场人士处了解到，目前旭辉地产、新城控股、南京金轮、当代集团、瑞安商业地产等多家房企已过或即将接受聆讯，正在等候年底挂牌上市。

这一波中小型房企有一个共同特点，就是规模较小，且土地储备也比不上2008年上市的龙湖等，经过2009年至今的一段蛰伏期之后，市盈率已大幅降低。对此，一些市场人士认为，尽管低估值会为未来市场留下上涨空间，这些企业在定价上，仍面临艰难选择。

记者获取的一份江苏新城IPO时间表显示，在上海B股上市的新城国际控股股东新城控股，初步计划11月12日挂牌，预计集资约3.5亿-5亿美元。而在业内人士看来，新城在IPO过程中面临的疑惑与困境于行业极具典型意义。

一位业内人士认为，尽管11月中旬是比较好的上市时机，但新城B股对于其控股公司的上市或将成为一大阻力。首先，受宏观调控影响，主营住宅的新城B今年业绩大不如前，尤其是上海项目销售利润下滑，而当前低迷的股价必将会对其IPO前景产生关联影响；其次，除新城B股的拖累除股价低外，还有另外一个劣势，就是不能融资。这或许就是大股东在2009年就筹谋上市的主要原因。

另一方面，由于新城控股转型商业需要大量资金沉淀。而双重资金压力导致新城控股在IPO定价上更为前景堪忧。“定高了投资者不买单，定低了资产缩水。按照目前房企平均6倍PE算，新城控股股价应该在1.25美元左右。”有证券分析师称。

据透露，目前江苏新城只有美林作为唯一保荐人，由于此前新城B股价偏低，导致另外两家承销商麦格理及德银选择退出。实际上，新城控股在香港上市只会对大股东有利，对只持有新城B的普通股东来说并无多大益处，甚至会压榨利润空间。

据香港媒体报道，新城控股在香港上市募集的3亿-5亿美元，约20亿-30亿元人民币，要投入到占股份只有51％的新城B的地产项目中去，显然是不切实际的。募集到的资金只会另立项目，这就会和原来新城B存在大量的同业竞争业务。如果新城控股到香港上市通过大量的融资，势必造成新城B的边缘化。而至今没有明确给出同业竞争业务的明确解决方式，也成为新城本次上市路径中的另一大阻碍。

值得提出的是，当年新城控股为上市而采取的激进拿地，最终在市场地面的背景下，可能成为高周转的资金陷阱。

新城控股为了拿地，可谓不惜一切代价。2009年，为做大市值，新城集团主要在长沙、无锡、昆山等城市以招拍挂或者收购等方式获取土地；而去年也有类似举动，除了依然在非限购城市常州、昆山拿地外，新城控股还首次进入了金坛这类经济发达的四线城市。至此，新城业务版图已拓展至南京、常州、上海、苏州、无锡、长沙等各大城市。目前拥有1500多万平方米的土地储备，第四季度或仍有新的拿地计划，但土地成本也随之高企。

目前，尽管新城控股已进入高周转时期，但今年旗下住宅的利润下滑明显。新城控股现在上海的六个楼盘可售面积已很少。除新城公馆和新城碧翠还有少量大面积住宅，其余四个楼盘已几乎无住宅可售。10月新城估计销售金额匡算在8亿以下。

此外，新城控股在商业地产上的冒进，也需要大量资金沉淀。新城控股董事长王振华年初接受媒体采访时介绍，将继续在上海青浦和嘉定开发商业地产，随着城市化进程的推进，未来商业地产在新城控股的比重将逐步由现在20％演变为50％，最终达到80％。

这表明，新城控股正在向成为包含商业运营在内的全业态地产综合运营商的战略目标发展。然而，对于这种转型将必然带来的“痛处”是，随着业务结构的调整，销售型物业的投入减少，导致短期高收益业务的萎缩，企业财务报表必然会随之变化。

有业内人士指出，以目前国内的租金水平看，一个商业项目要收回成本，需要8-11年的时间。相比销售型的快进快出，持有型的首要难题就是资金压力。尤其是目前市场受调控政策、银根紧缩影响，资金问题几乎是所有开发商的共同难题。“一边调整业务结构，同时必须承受短期收益下滑的阵痛。这对于注重报表的上市公司而言，无疑已经是最大的纠结。”