海外上市：一线房企买壳 二三线房企IPO

尽管故事不再动听，但路依然要走下去。

知情人士透露，已有部分二线内地房企如旭辉地产、协信地产等企业，正在积极筹备赴港上市。

另据兆阳国际投资管理（中国）有限公司关博仁向本报记者透露，“除中粮，万科外，一些大型的国企正在筹备在香港买壳。市况低迷，很多企业盈利状况不佳，市值走低，正是买壳的好时机。”但他认为，处于频繁调控中的内地房地产企业，很难再讲一个动听的故事，说服投资者。选择今年下半年上市，或难获得很好的估值。

有实力的一线房企纷纷选择买壳。继万科称已完成对香港上市公司南联地产79.26%股权收购之后，近日香港上市公司侨福企业也对外公布，中粮集团旗下的中粮香港将以每股0.92元、总作价3.622亿港元的成本，收购侨福企业约73.5%的股份。业内人士预测，通过此次收购，中粮集团将曲线完成地产业务在香港的上市。

除万科和中粮集团外，今年5月初招商地产也发布了关于境外子公司收购香港上市公司控股权的公告。从公告内容来看，招商地产的意图非常明显，即通过入主香港上市公司东力实业，达到借壳上市的愿望。“海外上市的好景已不在。房企很难在资本市场上轻易融资，买壳是投资。”关博仁说。

上市的诱惑力依然很大。7月，共有31家中国企业实现IPO，其中就有10家都选择了香港主板，其数量超过上交所、深交所，成为7月IPO个数最多的市场，同时融资规模也占到整体的四成。

在香港上市，可获得更低成本的海外融资。数据显示，龙湖4月获得的24.3亿港元的银团贷款，年利率仅为香港同业拆息加400个基点，约合5%；新世界中国地产15亿元贷款利率为265个基点。仅4月，H股房企中便有中海地产、华润置地两家房企分别获得62亿元和8亿元的海外银团贷款，资金成本均十分低廉。8月8日，华润置地更是获得了一笔三年期、规模达34亿港元的定期贷款。

但是，瑞士信贷银行近日发表报告称，内地主要城市中，6月房价按月上涨者大幅增加，令政策风险显著上升；预计于9月或10月份，内房板块的风险回报情况将转向负面，特别是届时中国经济数据或已稳定。该行维持内房板块“减持”评级。

关博仁认为，今年下半年不一定是很好的上市窗口期。目前资本市场对内地涉足旅游地产的企业，或者是从事养老地产开发的企业很感兴趣，但这类企业暂时没有很充足的规模。

为了适应市场，有上市打算的旭辉地产，也调整了产品结构。旭辉集团董事长林中表示，“旭辉的产品结构目前在中低价位产品的量占60%。我们每月都在做产品结构分析。旭辉早在2010年就意识到行业的变化，及时调整了产品战略。目前，旭辉超过140平米以上的产品比例大概只占了20%。在调整完后，产品定位主要是宜居住宅、大众精品，以满足中产阶级刚需、自住的首置、首改产品为主，”他表示，“从2011年来看，销售最好的就是我们现在做的大部分主流产品——中低价位、中小套型，满足首次置业、刚需改善。公司去年这类产品只占了45%，今年占了60%。我们估计，刚需产品在住宅产品类明年目标应该会占到80%。”

相比恒大等在2009年上市的内地房企，本轮排队赴港上市的企业心情并不那么急迫。部分企业已经做好了准备，完成了公司结构的改造，只等待上市时机。担心贱卖的万达集团，暂时搁置了上市计划。类似阳光100等中型民企也放慢了上市的脚步。