公租房资产证券化破冰 首个公租房REITs有望获批

记者近日从北京市住保办获悉，北京市从去年下半年开始研究的REITs方案，近期已正式上交证监会。北京市住房保障办公室发展规划处处长张国伟透露，此次公租房REITs方案试点均在朝阳区，涉及4-5个项目，对接投资机构为国投瑞银。

据了解，若REITs方案近期能获证监会批准，将是全国首个公租房REITs。

住房和城市建设部政策研究中心周江按照资金来源，将我国现有保障房融资模式主要分为财政资金、银行贷款和直接融资。直接融资包括中长期债券、房地产股权投资基金和房地产信托投资基金（REITs）。周江坦承，由于保障性住房投资收益率低、投资回报周期长、经营管理相对复杂，对社会资金吸引力较弱。

以2012年保障房安居工程资金需求为例，据周江测算，2012年含新开工和续建项目，总的资金需求1.3万亿左右。2012年上半年完成投资5070亿元。目前，中央已安排补助1608亿元，前5个月发改委批准发行保障房建设企业债券405亿元，开发银行融资535亿元，上半年商业银行新增发行贷款近2000亿元。但吸引社会资金的直接融资，进展较慢。

嘉实基金管理公司房地产及基础设施部RE总监王克明在接受记者采访时明确表示，投资保障房很难盈利，他们目前所做的投资，其实是对赌地方政府融资平台的财政实力和信用，以此来保证贴息还贷的可能。

对于北京此次试运行的REITs，北京市住保办常务副主任邹劲松评价称，这是一种资产民间化的创新。“在公租房的各种融资中，目前只能申请短期贷款，但是贷款到期后拿什么去还呢？REITs就可以解决这个问题。”

REITs对于公租房的意义是，可以解决公租房的长期运营问题。按照邹劲松的解释，即可实现资产良性循环。

REITs是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

REITs典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司（SPV）向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。

相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产，2005年在香港首次发行的领汇房地产投资信托基金，是业内公认的成功案例。

公租房REITs，在国内尚属创新。按照张国伟的解释，公租房相对投资者而言，具有持有经营、稳定收益等特点，也符合国务院吸引民间融资的方案。对基金化公司应有吸引力。

据张国伟透露，目前北京拟有4-5个项目打包进入REITs，涉及两三千套公租房。预计基金公司的年收益可达6%。其中政府也会给予一定的补贴，租金采用市场定价，预计租金收益相对稳定。

据透露，目前北京公租房REITs的对接者是国投瑞银。国投瑞银基金管理有限公司是中国第一家外方持股比例达到最高上限（49%）的合资基金管理公司，其前身为成立于2002年6月的中融基金管理有限公司。公司股东为国投信托有限公司（国家开发投资公司的全资子公司）及瑞士银行集团，分别持有公司51%和49%的股权。

记者初步了解，该REITs合作模式为，政府将该公租房建成后由国投瑞银收购，产权归国投瑞银所有。但政府将持有一定比例，其他机构投资人持有一定比例，各持股人每年享有该公租房收益。据初步测算，投资人年收益率可达6%的。该公租房REITs正式发行后，政府将不再投钱，基本摆脱了传统的公租房政府大包大揽的方式，实现资产证券化。