产业地产成楼市新热点 专家：机遇与挑战并存

作为在北京市“十二五”规划中确定的高端制造业聚集区，大兴区正在寻求一条依靠工业设计和高端制造业等为支柱的“工业强区”之路。日前，作为北京向联合国教科文组织申办“设计之都”的重要举措，北京CDD创意港正式授牌并落户中国(大兴)工业设计产业基地。据了解，以工业设计为主题的北京CDD创意港，在政府的引导下，由北京春光集团盛玺置业开发建设。

在房地产行业频繁调控的背景下，多数地方政府都开始寻求去房地产化之后的经济发展之路，其中以产业园区支撑区域经济发展已经成为区域经济长久发展的一条路径。去房地产依赖的区域经济，正在面临着十字路口的抉择。

创意园区新商机

在国家“十二五”规划纲要中就明确提出要“将工业设计作为实现产业技术创新、转型升级的重要推手”，工业和信息化部等11部门进而联合颁布了《关于促进工业设计发展的若干指导意见》，全面推进工业设计产业的发展。特别是继2010年上海和深圳成为联合国教科文组织授予的“设计之都”后，北京也迈出了申报“设计之都”的步伐。至此，中国三大经济圈珠三角、长三角以及环渤海的核心枢纽城市，都将“设计之都”作为区域发展的新引擎，带动了以工业设计为龙头的创意设计产业的高速发展。

据了解，目前全国有20多个省市出台了工业设计产业的相关扶持政策，而北京作为中国的政治和文化中心，更是将工业设计提到了前所未有的战略高度。2010年6月2日，北京市通过《全面推进北京设计产业发展工作方案》，决定利用三年时间，培育设计产业50强企业，建设三至五个设计产业集聚区，到2012年，设计产业服务收入突破1300亿元，推动北京成为全国设计核心引领区。

中国(大兴)工业设计产业基地正是北京南城首个工业设计产业基地，其产业布局包括亦庄设计示范区、西红门展示交易设计园、工程咨询设计园、博洛尼都市工业设计园、大兴经济开发区新媒体园及北普陀设计总部园等“一区五园”。日前启动的北京CDD创意港就是其中的西红门展示交易设计园，也是中国(大兴)工业设计产业基地首个正式启动的园区“我们希望以工业设计为切入点，摸索地产与产业经济的结合。”北京春光集团营销中心总经理施宝成向记者表示。

除了北京春光集团，不少房企也看到了工业设计产业的新商机。据了解，首创置业就联手顺义区，推出了“首创中北国际产业设计服务港”，专门为工业设计产业打造服务园区。而据记者了解，目前已有企业在试水产业创意园区从一线城市到二三线城市的连锁化经营，未来可能更多房企将加入创意园区的开发大军。

更易招商引资

企业对于工业设计园区、产业园区的兴趣，令上述发展模式更容易完成地方政府向来压力巨大的招商引资工作。中粮地产因为其依托中粮集团的优势，所持有的深圳宝安区工业项目主要以来料加工等产业为主，这一产业模式其他企业很难复制。而富力、绿地、万通、合生创展等地产企业开发产业地产，则大多以仓储物流、制造业企业厂房和商务综合园区为主。而北京春光集团则是以近年蓬勃发展的工业设计产业切入，成功抢滩工业设计创意园区。

此外还有一部分如美的、海尔、苏宁等企业，为了寻求多领域、多元化的发展，也不约而同地高举产业扩军的旗号建造产业园区。业内人士分析，在国家产业升级方针的指导下，由于企业自身扩张有需求，产业地产的需求也有较大的上升，过去一些租用写字楼、厂房的企业，开始寻找工业用地自建经营。台湾最大的食品企业统一集团就于7月1日与国家漯河经济技术开发区签订投资框架协议，决定投资2.25亿美元建设统一工业园项目。另一方面，在工业设计、高科技研发领域的许多企业属于小规模大产值的中小企业，他们希望能有一个产业集聚的环境，享受到产业扶持政策的优惠，有利于企业的长远发展，也有着入驻园区的强烈需求。

万通控股董事长冯仑对地产与产业经济的“联姻”予以高度肯定，他在日前出席一个经济论坛时表示，“以产业化带动，将是房地产发展的新热点，包括工业及商务不动产，将成竞争格局中的主角。”

机遇与挑战并存

地产企业与产业经济的“联姻”并非一片坦途。据了解，国内各地不少创意产业园区在高调起步之后却难以为继，甚至有园区因为无法负担水电费而关门大吉。一位产业地产资深人士向记者表示，工业地产占地面积大、投资金额高、招商难、投资回报周期长等特性，对进入者形成了较高的门槛。他分析说，很多产业地产的失败，就在于还是用住宅开发的思维，认为能拿到地，或者手中有一批客户资源，就可以做产业地产。

施宝成也向记者表示，在决定开发北京CDD创意港之前，企业不但与大兴区政府行多轮沟通，还对工业设计产业政策和市场发展进行了全面调研和评估。“光调研与沟通就差不多有半年时间。”而经过反复调研之后，北京CDD创意港最终定位为“中小工业设计企业总部”。

施宝成解释说，目前市场上针对中小工业设计企业创业办公需求的产品很少，而且北京市政府明确指出要大力扶持中小工业设计企业，促进产业集聚和区域就业“对于甚少涉及工业设计的开发企业来说，以此为切入点，更容易将工业设计产业的宏观发展目标、政府诉求以及市场进行对接。”上述产业地产资深人士也表示，产业地产的开发既要吃透国家政策，更要深入分析地方政府的诉求，同时还要全面了解企业的需求，其开发难度比住宅和商业地产都要高。虽然目前住宅地产遇冷，但如果盲目进入产业地产，可能给开发企业造成更大的损失。

来源：经济参考报