房地产基金规模超500亿 “对赌”之忧隐现

核心提示：业内人士表示，目前房地产基金十分混乱，主体繁多，做法大胆，许多操作并不规范。
按下葫芦浮起瓢，在银行贷款收紧、IPO大门关闭、房地产信托受限局势下，房地产基金等另类融资渠道开始勃兴。

清科研究中心初步统计，房地产基金的募集活跃度自2010年起开始回升，全年共有10只基金募集到位18.59亿美元，今年继续突进，其中多有专业房地产企业参与设立，一季度6只房地产基金募集资金9.67亿美元。全年估算增速近一倍。目前中国房地产基金总资金规模在500亿左右，而未来的发展空间更大。

不过，房地产基金膨胀也埋下了风险“炸弹”。清科研究中心认为，房地产基金在政府管控范围之外，如何保障投资人利益、充分揭示基金的投资风险是房地产基金发展中面临的一个重要问题。

中房旧改基金样本

记者获悉，原中房集团董事长孟晓苏，现汇力基金公司董事长于25-26日亲往深圳募资。汇力基金旗下新成立中房旧改基金，主要是以筛选出来的近40个中房亟待改造的小区为主要投资方向。

“我们会以保障房的名义申报，这是政府部门鼓励的。”孟晓苏说。其透露，汇力在国内某重点城市投资了40亿元进行土地整理一级开发，政府的文件就定位其为保障房建设，并由政府承诺有收益保证。

在多管道被封堵情况下，保障房融资是监管层唯一开放的口子，房地产基金亦开始布局保障房。

汇力基金副总裁李明俊称，该基金于2009年4月成立，截至目前，管理资金规模80亿元，已经实现投资25亿人民币，完成和在建项目4个，累计开发面积有150万平方米，平均回报率超过30%。最近，其又募集了一个40亿人民币的基金，在某个省会城市。

“这40亿元中，有一半是通过华夏银行私人银行募集的”，汇力基金内部人士透露，可见中国富人的投资意愿强烈。

李明俊介绍，中房旧改基金脱胎于中房集团。过去二十八年，中房集团共建了2400多个小区，分布在全国100多个城市，由于是十几二十年前建的房子。虽然该基金拟投项目定位为保障房、廉租房或安置房，且股东背景是开发商，但李明俊自称投资回报率有保障，中房集团亦有回购承诺。

此基金投资的中房旧改项目较为特殊，这些项目的土地都是划拨的，虽然卖给了居民，但居民只有房产证，没有土地证，这意味着未来这些旧改项目的拆迁成本很低。并且，其投资项目筛选的原则是，88年以前建成的旧小区，位于城市核心区，拆建比在1：2.5以上，商品房售价在四千元/平米以上，得到地方政府的大力支持与政策倾斜，有一定配比的商业开发面积。

李明俊表示，中房旧改基金设立的规模是30亿，时间是3+2，投资周期是2-3年左右。“与其他基金不同，我们先有项目再来募资，资金跟着项目走。”孟晓苏说。

2011年，中房旧改基金计划投十个项目。在收益上，从以往4个项目看，收益率超过30%，并且，中房正计划设立宋庆龄投资基金，引入到旧改小区，目前名为阳光汇力基金。“这些项目能为投资人带来较高盈利，收益率在30%-50%。”孟晓苏自称。

“对赌”之忧

PE界人士表示，房地产基金逐步兴盛，与多家主体竞相成立基金，拓展融资渠道紧密相关。

如中房一样，2010年，多家房地产开发商成立了房地产基金，如复地、阳光100等牵头成立的盛世神州房地产投资基金，金地集团与瑞银环球资产管理合作发起成立第一期房地产基金，复地成立的上海复地景业股权投资合伙企业等也属于有地产血统的房地产私募基金。

另有一类是以金融界投资人士为主题成立的独立地产基金平台，如前美林亚太公司管理顾问公司董事总经理蓬钢即发起某地产基金。

记者了解到，部分实业资本也开始涉足此领域，今年新成立的华夏双大（北京）股权投资基金的股东方即为黑龙江的两名煤矿老板，在试水投资海南房地产后斩获颇丰，遂携数十亿资金进入房地产基金业。

一名业内管理人士表示，目前房地产基金十分混乱，主体繁多，做法大胆，许多操作并不规范。

“按规定基金不能作出投资承诺，但许多基金都与LP(投资者)有‘抽屉’协议，约定了最低收益率。”北京某房地产基金负责人告诉记者。

并且，部分基金还会与被投资方签订“对赌”协议，如果投资项目不能实现预期收益或亏损，基金将取得多数股权。上述负责人说，她接触到一些地产基金，针对一个项目投资的时候不是为谋求上市，而是对项目方提出，基金出20%的资金，80%的股权质押给基金，头3年每年要给20%-25%的回报，如果做不到，基金就取得对方多数抵押股权。

“这种操作虽未尝不可，但如果以这种业务为主，那就是变相放高利贷了，明投暗贷，风险很高。”该负责人透露，北京一家房地产基金公司，不到3年内已连续募集了10多只基金，但却没有推出一宗开发项目。项目不好找虽是业界普遍难题，但此现象也很可能是部分公司伪造虚假项目骗取投资者的先兆。

“如果未来房地产基金规模有上万亿的空间，那么监管部门有必要提前规范这些乱象。”这名人士警示说。

来源：21世纪经济报道