“国五条”细则对钢市影响简析

2月20日，国务院总理温家宝主持国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作，被业界称为房地产调控政“国五条”。3月1日，国务院发布了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，对2月20日国务院常务会议出台的五条旨在抑制楼市投机的措施进行了细化解释， 即“国五条”细则。“国五条”细则出乎社会各界所料，被称为史上最严厉的调控政策，那么其严厉程度如何？又将对与之密切相关的钢市产生何种影响？

　　“国五条”细则特点简析

　　仔细阅读“国五条”细则发现，此次房地产调控政策可归纳为两大特点，即规格高、史上最为严厉，具体可从以几方面体现：

　　1、规格高：2月20日出台的“国五条”是温家宝总理主持召开国务院常务会议部署并发布的，高于各部委分头行动，属于较高级别，而此次“国五条”细则是国务院开会，并且以国务院办公厅名义下发文件，仅次于国务院开会并且由国务院本部发文，足见规格和级别之高。国台办下发文件表明中央政府对房地产调控的决心和态度。

　　2、交易税加码：细则最引人关注的是交易税加码，即对出售自有住房应征收的个税，能核实房屋原值的，应严格按转让所得的20%计征。以一套5年前购买时总价100万元、目前售价200万元的普通二手房计算，此前按全额1%征税，需缴个税2万元，新政后按差额的20%计算，需缴个税20万元，增加18万元，相当于房屋成交价的10%。这将直接导致二手房交易量大幅下降，价格尤其是近几个月涨幅较大的地区也将因此出现回落。

　　3、限购升级：细则要求继续严格执行商品住房限购措施。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。对于已经限购省市地区要进一步完善现行住房限购措施；限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房。与以往相比，此次细则限购覆盖范围更广，包括全部行政区域，并且包括商品住房和二手住房，这意味着后期限购城市将逐渐增多，且一线城市如北上广限购则将进一步升级，更加严格。

　　4、房贷收紧：细则要求继续严格实施差别化住房信贷政策，对于近期上涨过快的城市有可能再次提高二套房首付比例以及贷款利率。这意味着房贷将进一步收紧，尤其是对于近期房价上涨过快的城市，极有可能继续提高二套房首付比例和贷款利率，必将抑制购房需求及交易。

　　5、加强房价控制目标考核：细则要求各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房，下同)的价格控制目标，并于一季度向社会公布。同时要建立健全稳定房价工作的考核问责制度，加强对所辖城市的督查、考核和问责工作。国务院有关部门要加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。与以往相比，此次明确将保障房不计于房价控制目标，而以往各地政府多将保障房价计于房价进面拉低总平均价，考核难度降低。

　　“国五条”细则影响简析

　　此次国务院办公厅发布的“国五条”细则严厉程度超出市场预期，将对整体股市以及大宗商品市场心态形成较大冲击，毕竟房地产是中国经济重要构成部分，涉及行业也比较多。且据了解，各部委以及各地方政府将相继响声“国五条”细则，后期将陆续出台各地细则，其中一线城市将极为严厉，届时将继续对市场形成冲击。

　　部分细则要点对未来住房交易以及相关行业影响比较大。其中出售个人自有住房所得将征收20%个税将直接抑制近期交易十分活跃的二手房市场，进而打压房价。很显然，二手房交易将因此大幅下降，那么，新房交易会否得到提升？答案是肯定的。需要注意的是，购买新房人群主要包括之前没有房产以及有资格买第二甚至第三套房产两类，该群体中以投资为目的者极有可能因为再出售时个税问题而倾向于别的投资，而不以投资为目的者仍要面临部分地区更加严格的限购政策以及极有可能进一步提高的二套房首付比例和贷款利率。另外，以小换大的刚需者也可以够买新房，但仍要面临出售现有房产时缴纳高额个税问题。

　　不难发现，“国五条”实施后新房购买群体将是不以投资为目的的刚需群体为主，要面临更为严格的限购政策和贷款政策，而以往新房交易中投资者占比较大，因此新房交易量会好于二手房，但个人认为出现火爆交易的概率并不大。

　　很显然，“国五条”细则将对整体市场形成冲击和打压，与之相关的钢铁行业必将首当其冲，何况是在供应不断增加而需求难以出现爆发性增长的背景下。据了解，目前螺纹、线材等五大品种钢材社会库存总量已突破2000万吨至2175万吨，唐山地区钢坯库存则达到171.6万吨的历史高位。中钢协旬报显示，2月中旬全国粗钢日产量则为200.6万吨，也处于近月最高，同时会员企业钢材库存量增加至1293万吨，较年初增加33.4%，为去年8月以来最高。钢厂库存必将陆续投放市场，尤其是随着主导钢厂订货价格达到近月高位，订货比例明显提高，预示着钢厂发货将进一步加快。资源增加的商家出货意愿增强，宏观利空又加强其出货套现意愿，均不利于后市运行。就有效需求而言，气温回升将令建筑业开工回升，但恐怕难以出现超预期现象，季节性温和复苏的需求态势而难以扭转市场颓势。由此看来，钢价下跌趋势进一步得到确认，预计主要品种累计跌幅在5-10%不等，长材跌幅小于板材，直到部分钢企尤其是中小企业减产，钢价才有可能出现反转希望。